pravidelné revize elektroinstalace v bytech

[pajosek2]

Kámoška mne požádala o radu. Bydlí v domě,kde je asi 6 bytů,pronajatých od bytového družstva. Začala jí jaksi blbnout elektroinstalace,klasika v hliníku,takže stačilo dotáhnout spoje. Problém je v tom,že jí došlo,že nejspíš bude celý dům v podobném stavu a ptala se mne jestli má bytové družstvo povinost nějak pravidelně kontrolovat tyhle věci. Řekl jsem jí,že je to elektroinstalace jako každá jiná a musí se pravidelně revidovat a je to po 5 letech.Popravdě řečeno jsem se asi mýlil,protože v ČSN331500 je to sice takhle stanoveno,ale byty jsou z toho vyjmuty,takže asi přichází na řadu Občanský zákoník,který říká,že provozovatel má povinost udržovat zařízení v bezpečném stavu,aby neohrožovalo zdraví ani majetek. Takže jak to je? Společné prostory jsou jasné,taky tam k revizi toho moc není,ale jak je to z byty? Jak donutit byťák alespoň k údržbě? Podotýkám,že byty jsou v nájmu.

[serviceman]

U soukromých bytů se periodické revize vůbec neprovádí. Pokud majitel byty pronajímá, je v jeho zájmu udržovat je ve stavu, který vyloučí závady, havárie a život ohrožující stavy, případně události pro pojišťovnu, ale pokud jde o "vnitřní" stav elektroinstalace jako jsou nedotažené šrouby apod., myslím, pokud to nestanovuje zákon, že ho k tomu nikdo nedonutí - jsou to pro něj "vyhozené" peníze.

[Hill]

Ono je to poněkud jinak: má-li dům společné prostory (osvětlení na chodbách a schodech, ve sklepech, společné odtahy digestoří, výtahy...) je povinností provozovatele, v tomto případě majitele, na tomto zařízení zajistit pravidelné revize a opravy.
V bytech je provozovatelem zařízení nájemník, ale, zejména v případě, že se převádí odběratelská smlouva na elektřinu z nájemníka na nájemníka, se revizní zpráva nepožaduje ani při předávání bytu. Pokud byt předává majitel domu novému nájemníkovi a není posledních 12 měsíců osazené měření (to je doba, po kterou se na odběrné místo rezervuje příkon), se zpráva o revizi vyžaduje.
Občanský zákoník ale tuto možnost dává - je-li tak sjednáno v nájemní smlouvě, lze pravidelné revize elektroinstalací v bytech provádět, ale pouze u těch nájemníků, kteří to ve smlouvě podepsali a v oboustranně odsouhlaseném termínu. Bez tohoto ujednání se vnitřní prostor bytu obývaný nájemníkem s platnou nájemní smlouvou pokládá za soukromý. Majitel domu sice má obvykle sjednané právo prohlédnout interiér bytu, ale víceméně jde o nedovolené úpravy, které by jeho či sousedy zkrátily na jejich právech. Nesouhlasí-li nájemník s provedením revize v bytě (například proto, že má ve smlouvě zakotvenou povinnost platit servis uvnitř bytu ze svého), nemůže být majitel zodpovědný za to, v jakém stavu je instalace v bytě, jestli se v ní nájemník nepohrabal, jestli někde nevytekl hnilík a podobně.
Majitelem nemusí být fyzická osoba, může to být i sdružení vlastníků či bytové družstvo.

[Hill]

Ono je to poněkud jinak: má-li dům společné prostory (osvětlení na chodbách a schodech, ve sklepech, společné odtahy digestoří, výtahy...) je povinností provozovatele, v tomto případě majitele, na tomto zařízení zajistit pravidelné revize a opravy.
V bytech je provozovatelem zařízení nájemník, ale, zejména v případě, že se převádí odběratelská smlouva na elektřinu z nájemníka na nájemníka, se revizní zpráva nepožaduje ani při předávání bytu. Pokud byt předává majitel domu novému nájemníkovi a není posledních 12 měsíců osazené měření (to je doba, po kterou se na odběrné místo rezervuje příkon), se zpráva o revizi vyžaduje.
Občanský zákoník ale tuto možnost dává - je-li tak sjednáno v nájemní smlouvě, lze pravidelné revize elektroinstalací v bytech provádět, ale pouze u těch nájemníků, kteří to ve smlouvě podepsali a v oboustranně odsouhlaseném termínu. Bez tohoto ujednání se vnitřní prostor bytu obývaný nájemníkem s platnou nájemní smlouvou pokládá za soukromý. Majitel domu sice má obvykle sjednané právo prohlédnout interiér bytu, ale víceméně jde o nedovolené úpravy, které by jeho či sousedy zkrátily na jejich právech. Nesouhlasí-li nájemník s provedením revize v bytě (například proto, že má ve smlouvě zakotvenou povinnost platit servis uvnitř bytu ze svého), nemůže být majitel zodpovědný za to, v jakém stavu je instalace v bytě, jestli se v ní nájemník nepohrabal, jestli někde nevytekl hnilík a podobně.
Majitelem nemusí být fyzická osoba, může to být i sdružení vlastníků či bytové družstvo.

[pajosek2]

To jo,ale pokud nájemník požádá bytové družstvo o kontrolu elektroinstalace,tak by měl mít právo,aby mu bylo vyhověno. Samozřejmě pokud se kontrolou zjistí,že tam byl proveden nějaký amatérský zásah,tak se to může řešit. I když je smlouva o odběru elektřiny sepsána mezi distributorem a nájemníkem,tak zařízení je stále majitele. Připadá mi to divné,že by se nějakým způsobem majitel mohl zbavit odpovědnosti.

[serviceman]

Ta žádost o kontrolu musí mít nějaké opodstatnění - něco se děje anebo nefunguje, čili jde o aktuální závadu - a pak je i v zájmu vlastníka problém řešit (ať je to elektřina, plyn, padá strop, nebo nezvoní zvonek, co já vím).

[pajosek2]

Jasně,že to musí mít opodstatnění. Tak ten dotaz položme jinak. Něco se posere,jikří zásuvka,problikává světlo apod. Kdo to má opravit? A pokud je nutná nová instalace,kdo to má objednat,zaplatit a zajistit výchozí revizi nové elektroinstalace?

[serviceman]

Jednoznačně majitel bytu.

[Hill]

Pořád záleží na tom, jak je psaná nájemní smlouva. Když je v ní uvedeno, že opravy instalací v bytě hradí majitel, nezbývá, než ho otravovat. U původních dekretů a smluv, kde to uvedené není, se obecně předpokládá, že opravy těchto zařízení platí nájemník, ale netýká se to takového vybavení, jako je boiler, sporák, kotel, které v bytě bylo instalované jako jeho základní vybavení v majetku pronajímatele (viz §§2207 a 2208 obč.zákoníku).
Samozřejmě, jestli stížností na stav elektrických rozvodů v bytech bude příliš, může se majitel rozhodnout pro celkovou rekonstrukci elektrických zařízení v domě, to však musí být zorganizované tak, aby byl ve svém soukromí nájemník co nejméně omezovaný, a podmínkou je opět vzájemná dohoda (§2219 OZ), pronajímatel to nemůže učinit jednostranným rozhodnutím (zvlášť §§2209, 2210 a 2214 OZ). Nájemník samozřejmě musí počítat i s tím, že se může zvednout nájemné (nebo fond zálohy na opravy), a že se nejspíš skutečně zvedne, protože hodnota jeho bytu vzroste. Kdo po takové rekonstrukci zaplatí uvedení bytu do původního stavu, je opět věcí dohody, občanský zákoník zde dává smluvní volnost.
Takže zatímco plynová zařízení podléhají povinnosti revize i v bytech, teď se připravuje tato povinnost i pro topidla na pevná a kapalná paliva, pro elektrické zařízení v bytech bez ohledu na to, kdo je vlastníkem, tato povinnost zatím nevznikla. Nanejvýše, prochází-li stoupačkou ovládání ventilátoru na střeše, pak v rámci celkové revize má majitel objektu právo vyžádat si vstup do bytu za účelem provedení revize na tomto zařízení.
Že to nedělá, je zjevné z toho, že jsem v jedné stoupačce našel z některého bytu připojenou fázi na vývod k signálkám. Při sepnutí tlačítek v patrech nad tímto připojením, když zrovna ventilátor běžel, vypochodovaly pojistky, protože se sešly dvě fáze ve zkratu.
Už jsem i hasil sotva desetiampérovou prodlužovačku za kuchyňskou linkou, která vedla k pračce s příkonem 2,85 kVA - to je zase věc, která se v bytě může objevit pět minut po odchodu revizáka a nic s tím nenaděláš...
Prostě vezmi na vědomí, že současná právní úprava revize elektroinstalace v bytech nejen, že nenařizuje, ale majiteli bytů ani neusnadňuje. Je to stále věc smlouvy, případně jednorázové dohody mezi majitelem bytu a nájemníkem, případně shody členské schůze družstva či sdružení vlastníků. Platí totiž především §2205 odst. c) občanského zákoníku, že nájemci musí pronajímatel umožnit nerušené užívání pronajaté věci po celou dobu nájmu.
Uvádím jen hlavní paragrafy nového občanského zákoníku, zdaleka tam není vše. Nicméně zákon je nadřazený vyhláškám a dalším předpisům nižší právní síly, z čehož je ti jasné, že bez dohody s nájemníkem mu prostě během trvání nájmu revizi v bytě nevnutíš.

[Hill]

Pořád záleží na tom, jak je psaná nájemní smlouva. Když je v ní uvedeno, že opravy instalací v bytě hradí majitel, nezbývá, než ho otravovat. U původních dekretů a smluv, kde to uvedené není, se obecně předpokládá, že opravy těchto zařízení platí nájemník, ale netýká se to takového vybavení, jako je boiler, sporák, kotel, které v bytě bylo instalované jako jeho základní vybavení v majetku pronajímatele (viz §§2207 a 2208 obč.zákoníku).
Samozřejmě, jestli stížností na stav elektrických rozvodů v bytech bude příliš, může se majitel rozhodnout pro celkovou rekonstrukci elektrických zařízení v domě, to však musí být zorganizované tak, aby byl ve svém soukromí nájemník co nejméně omezovaný, a podmínkou je opět vzájemná dohoda (§2219 OZ), pronajímatel to nemůže učinit jednostranným rozhodnutím (zvlášť §§2209, 2210 a 2214 OZ). Nájemník samozřejmě musí počítat i s tím, že se může zvednout nájemné (nebo fond zálohy na opravy), a že se nejspíš skutečně zvedne, protože hodnota jeho bytu vzroste. Kdo po takové rekonstrukci zaplatí uvedení bytu do původního stavu, je opět věcí dohody, občanský zákoník zde dává smluvní volnost.
Takže zatímco plynová zařízení podléhají povinnosti revize i v bytech, teď se připravuje tato povinnost i pro topidla na pevná a kapalná paliva, pro elektrické zařízení v bytech bez ohledu na to, kdo je vlastníkem, tato povinnost zatím nevznikla. Nanejvýše, prochází-li stoupačkou ovládání ventilátoru na střeše, pak v rámci celkové revize má majitel objektu právo vyžádat si vstup do bytu za účelem provedení revize na tomto zařízení.
Že to nedělá, je zjevné z toho, že jsem v jedné stoupačce našel z některého bytu připojenou fázi na vývod k signálkám. Při sepnutí tlačítek v patrech nad tímto připojením, když zrovna ventilátor běžel, vypochodovaly pojistky, protože se sešly dvě fáze ve zkratu.
Už jsem i hasil sotva desetiampérovou prodlužovačku za kuchyňskou linkou, která vedla k pračce s příkonem 2,85 kVA - to je zase věc, která se v bytě může objevit pět minut po odchodu revizáka a nic s tím nenaděláš...
Prostě vezmi na vědomí, že současná právní úprava revize elektroinstalace v bytech nejen, že nenařizuje, ale majiteli bytů ani neusnadňuje. Je to stále věc smlouvy, případně jednorázové dohody mezi majitelem bytu a nájemníkem, případně shody členské schůze družstva či sdružení vlastníků. Platí totiž především §2205 odst. c) občanského zákoníku, že nájemci musí pronajímatel umožnit nerušené užívání pronajaté věci po celou dobu nájmu.
Uvádím jen hlavní paragrafy nového občanského zákoníku, zdaleka tam není vše. Nicméně zákon je nadřazený vyhláškám a dalším předpisům nižší právní síly, z čehož je ti jasné, že bez dohody s nájemníkem mu prostě během trvání nájmu revizi v bytě nevnutíš.

[p32]

A to je dobře ! Trochu inteligentní nájemník si zavolá elektrikáře, co mu to spraví, no a ten blbej to stejně nechá vyhořet až budou u moře a tím i celý barák.

[TubeGuru]

Zdar, mám jen takový dotaz: Opravdu je nájemník provozovatelem bytu? Není "jen" uživatelem? Vím, že se tyto dvě kategorie rozlišují zvlášť v případě nějakého prů***u.

[Hill]

U bytové výstavby se za provozovatele pokládá odběratel. Tedy ten, na koho zní smlouva s distributorem elektřiny a komu chodí faktury za elektroměr.

[Hill]

U bytové výstavby se za provozovatele pokládá odběratel. Tedy ten, na koho zní smlouva s distributorem elektřiny a komu chodí faktury za elektroměr.

[monterjirka]

Padlo tu několik zajímavých názorů a problematika revizí bytů byla vysvětlena.
Dovolil bych si přidat jeden pohled:
ČSN 33 1500 sice revizi bytů nevyžaduje, ale protože zákon 22/1997 Sb. postavil českou technickou normu jako "nezávazný dokument", nic nám nebrání být "papežštější než papež", jít do bezpečnějšího přístupu a v tomto případě revizi při jakékoliv pochybnosti nechat udělat.
Problém nastane v okamžiku, kdy uživatel bytu si nechá udělat revizi, ze které vyplyne nevyhovující (nebezpečný) stav, jak moc bude mít majitel "radost", že je třeba to řešit.

[Hill]

Nájemník přece nemusí být papežštější, než papež, nájemník má prostě potíže, jejichž příčinu si nechá na vlastní náklady zjistit, jednoduše si objedná revizního technika. Ten zkonstatuje nevyhovující stav jak podle současných předpisů (a může doporučit modernizaci), tak podle předpisů platných v době instalace zařízení - v tom případě konstatuje závady a podle povahy těchto závad je buď odstraní na místě (dotažení šroubků svorek) nebo je konstatuje v revizní zprávě s termíny odstranění, pokud je během revize odstranit nemůže.
Na nájemníkovi pak je, seznámit pronajímatele s obsahem revizní zprávy, nejlépe mu jedno paré proti podpisu předat. Takové nastavování vyhřátého hliníkového vodiče se zuhelnatělou izolací je totiž časovaná nálož, takže se bude muset sekat či řezat (obzvláště milé v panelových bytech). Pokud by šlo o výměnu vedení, určitě by se tam však nedával znovu hliník, ale měď. Používat dvoužilové kabely nelze, vlastně by to byla i blbost, protože dříve nebo později k rekonstrukci dojde a zbytečně by se zase vyhazovaly.
To, jak to technicky řešit, tu nebudu rozebírat, je to záležitostí odborné firmy, která opravu provede. Protože nejčastěji přitom půjde o zásah do stavebních konstrukcí, ty jsou vlastnictvím pronajímatele, a mohlo by (zejména u nosných panelů) dojít v extrému až k narušení statiky budovy, už je na rozhodnutí majitele domu, jaká řešení mu opravář navrhne, které z nich bude akceptovat a co riskne ještě odkládat.
V každém případě, dojde-li zanedbáním špatného stavu například k požáru ve vícebytovém domě, je třeba mít na vědomí, že tím nejen bylo ohroženo právo sousedů na nerušené užívání bytů, ale ten, kdo prokazatelně věděl o nebezpečí, leč nic pro jeho odvrácení neudělal nebo neumožnil udělat, bude popotahován za obecné ohrožení, tam už je ve hře trestní zákoník.
Záležitost je to složitá proto, že nelze poskytnout jednotný recept pro všechny podmínky, ty jsou samozřejmě v každém případě jiné, někdy i dost výrazně odlišné. Bohužel, v tomto ohledu novelizace zákonů o bydlení situaci spíše zamlžila, než vyjasnila, zjevně pod heslem "hubu máme na to, abychom se dohodli".
Jenže za všechno musí někdo zaplatit, a na tom obvykle dohody končí, nebo se odkládají na neurčito.
Znovu opakuji - všechno je věcí znění nájemní smlouvy a následných dohod, ať už ústních, ale lépe písemných, ani nemusí mít formu dodatků k nájemní smlouvě. Třeba například příklad:
znal jsem jednoho nájemce horské chaty o kapacitě cca 35 lůžek, který si ani neopravil závěs dvířek kotle na pevná paliva - čekal, až to zamrzne. Měl totiž v nájemní smlouvě, že opravy do 10 tisíc Kč provádí na své náklady, dražší opravy a údržbu platí pronajímatel. Tak koukal, aby škody tuto částku přesáhly. Myslím, že tu zimu už v chatě překlepával lhůtu výpovědi z nájmu...

[Hill]

Nájemník přece nemusí být papežštější, než papež, nájemník má prostě potíže, jejichž příčinu si nechá na vlastní náklady zjistit, jednoduše si objedná revizního technika. Ten zkonstatuje nevyhovující stav jak podle současných předpisů (a může doporučit modernizaci), tak podle předpisů platných v době instalace zařízení - v tom případě konstatuje závady a podle povahy těchto závad je buď odstraní na místě (dotažení šroubků svorek) nebo je konstatuje v revizní zprávě s termíny odstranění, pokud je během revize odstranit nemůže.
Na nájemníkovi pak je, seznámit pronajímatele s obsahem revizní zprávy, nejlépe mu jedno paré proti podpisu předat. Takové nastavování vyhřátého hliníkového vodiče se zuhelnatělou izolací je totiž časovaná nálož, takže se bude muset sekat či řezat (obzvláště milé v panelových bytech). Pokud by šlo o výměnu vedení, určitě by se tam však nedával znovu hliník, ale měď. Používat dvoužilové kabely nelze, vlastně by to byla i blbost, protože dříve nebo později k rekonstrukci dojde a zbytečně by se zase vyhazovaly.
To, jak to technicky řešit, tu nebudu rozebírat, je to záležitostí odborné firmy, která opravu provede. Protože nejčastěji přitom půjde o zásah do stavebních konstrukcí, ty jsou vlastnictvím pronajímatele, a mohlo by (zejména u nosných panelů) dojít v extrému až k narušení statiky budovy, už je na rozhodnutí majitele domu, jaká řešení mu opravář navrhne, které z nich bude akceptovat a co riskne ještě odkládat.
V každém případě, dojde-li zanedbáním špatného stavu například k požáru ve vícebytovém domě, je třeba mít na vědomí, že tím nejen bylo ohroženo právo sousedů na nerušené užívání bytů, ale ten, kdo prokazatelně věděl o nebezpečí, leč nic pro jeho odvrácení neudělal nebo neumožnil udělat, bude popotahován za obecné ohrožení, tam už je ve hře trestní zákoník.
Záležitost je to složitá proto, že nelze poskytnout jednotný recept pro všechny podmínky, ty jsou samozřejmě v každém případě jiné, někdy i dost výrazně odlišné. Bohužel, v tomto ohledu novelizace zákonů o bydlení situaci spíše zamlžila, než vyjasnila, zjevně pod heslem "hubu máme na to, abychom se dohodli".
Jenže za všechno musí někdo zaplatit, a na tom obvykle dohody končí, nebo se odkládají na neurčito.
Znovu opakuji - všechno je věcí znění nájemní smlouvy a následných dohod, ať už ústních, ale lépe písemných, ani nemusí mít formu dodatků k nájemní smlouvě. Třeba například příklad:
znal jsem jednoho nájemce horské chaty o kapacitě cca 35 lůžek, který si ani neopravil závěs dvířek kotle na pevná paliva - čekal, až to zamrzne. Měl totiž v nájemní smlouvě, že opravy do 10 tisíc Kč provádí na své náklady, dražší opravy a údržbu platí pronajímatel. Tak koukal, aby škody tuto částku přesáhly. Myslím, že tu zimu už v chatě překlepával lhůtu výpovědi z nájmu...

[serviceman]

Je třeba odlišit nájem objektu a bytu, na který zněl dotaz na začátku. V bytě za rozvody čehokoliv jednoznačně odpovídá majitel, i za zákonem předepsané revize. Nedovedu si představit, že by majitel bytu chtěl po nájemníkovi odpovědnost za vnitřní rozvody a že by to nějaký nájemník přijal. Dokonce si myslím, že by to nebylo ani v zájmu majitele, pokud byt nepronajímá na padesát let, protože by mu nájemník mohl byt poněkud předělávat a ne vždy k lepšímu.

[monterjirka]

to Hill
dobrý až na jednu maličkost - revizní technik nemá právu určit termín odstranění.
A rozumný revizní technik by si něco takového ani nerisknul.
Když napíšu, že to musí být opraveno do 14 dnů a ono to nevydrží, ještě se to zhorší a 12 dnů po revizi se něco stane, soudní znalec by to mohl postavit tak, že RT tvrdil, že to ty 2 týdny vydrží.
NE. RT napíše závadu(y), předá revizi provozovateli, jeden výtisk si nechá podepsat pro vlastní archiv a dál je plně na rozhodnutí provozovatele jak dlouho to s popsaným rizikem bude provozovat.
Trochu jiné to je, když se najde závada, která může akutně bezprostředně ohrozit život, ale i tam je sporné,jestli má RT právo to vypnout, měl by o tom při revizi přesvědčit provozovatele, aby si to vypnul sám.